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房产典当的风险及控制?
文章来源: 淄博市银河典当    发布日期:2021-03-23

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所谓房产典当是指房产所有者或土地使用者以其所拥有的房产作为抵押向典当行借款,并在约定时间内付清本息、赎回房产的融资行为。当户并不需要将房产移交典当行占有,典当行也无权使用、收益该房产,而仅是限制其产权转移,将其作为清偿本息的财产担保,房产仍归其产权人所有。目前,随着房地产市场的日趋活跃,房产典当业务也是蓬勃发展,逐渐成为典当业的主要业务,占据典当业的半壁江山。房产典当的金额都比较高,一处房产动辄几十万甚至上百万,再加上影响因素繁多、程序复杂,房产典当风险无处不在。

房产典当主要风险

一、鉴定风险。典当行对当户的身份以及当户对房产的权属鉴定存在风险。典当行应对当户身份的真实性以及当户是否对该房产具有充分的处置权进行严格地鉴定,否则就会存在风险的隐患。有的客户伪造假身份证件,冒充房产所有人到典当行骗当,有的客户未经夫妻共有一方同意持房产证到典当行进行抵押贷款,有的房产存在权证瑕疵,手续不完备,甚至还有的客户恶意隐瞒,将已经抵押或者查封的房产重复典当给典当行。以上这些都要求典当行在收当时就要到有关部门对其进行核实。

二、估价风险。房地产的价格都比较高,而且受市场需求、宏观经济运营、相关政策的影响,市场行情波动幅度大,如2008年,受全球金融危机影响,房产价格一路下挫。而且房屋的地理位置、交通、环境等都对房地产的价格有很大影响。典当行工作人员缺乏必要的专业素养,无法准确的衡量房地产的价格都会影响典当业务的正常进行。对房产估价后,还要确定一个适当的折当率发放当金,这个时候就会产生两难选择,折当率过高,就会发生绝当的风险,如果过低,就会影响客户典当的积极性。

三、绝当风险。房地产如果发生绝当的话,因其涉及金额较大,会对整个典当行的资金流动性造成一定的影响。绝当是典当资金安全性、流动性、效益性受到严重影响的业务种类。绝当贷款资金比例越大,从一定意义上说,绝当资金占比越大,典当资金的流动性受影响越大,整体典当资金的效益性就越差。房地产的变现渠道相对较狭窄,一旦发生绝当,势必会占用大量的人力、物力和财力。

房地产典当的风险控制

首先,要对客户的资信状况、家庭情况、经济收入做细致地了解,针对中小企业还应了解它的公司营运情况和财务状况。

其次,要明确了解房产的权属关系,要求客户提供相应的法律证明,并到有关部门进行核实。对典当的房地产,要进行实地考察,地址、户型、面积等等都要严格与产权证上相一致。

再次,应由典当行专业人员或者找专业的房地产评估机构对该房产的价格进行准确估价,并依据客户的经济情况、资信等综合因素确定折当率,一般都在估价的 50%-70%之间。最后,典当行要与客户签订房屋抵押合同,到房产部门办理抵押登记。以上手续文书应都交由典当行保管,有的典当行工作人员,疏忽大意,图一时之便,为后来的典当风险埋下隐患。

对房地产典当客户实施动态管理。典当行应该与客户保持一定联系,注意他们的情况变化,对那些突然逾期不付息或有意躲避典当行的客户,典当行应该慎重对待,做深入了解,发现问题严重的话,应该及时发出催讨通知书,加大催收力度。并且还要做好客户绝当的准备,包括提前与客户协商,加快与房地产中介机构联系,联系买家等相关事宜,总之,要未雨绸缪,当房屋发生绝当时可以尽快地变现,减少损失。催收有难度的,如果发生客户故意违约,赖债不还的,典当行应及时向法院申请执行。

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